空室だらけの築古アパート
サーフィンと言えばここ！！千葉県の南国、一宮町にあるかなりの築古アパート（１２号物件）を２０１６年に購入しました。
２ＤＫが１８戸のうち、購入時の入居数は、なんと３戸！！（空きだらけですな～）
外観も室内も、正直言ってものすご～くボロくて、そのままでは入居者はあり得ないだろうって状態でした。（海に近いため、潮風にやられるのでしょうか、特に、湿気が多くて、錆が発生しやすいですね。）
が、当時、今度の東京オリンピックのサーフィン会場の最有力候補（今は会場に確定）ということと、ＪＲの駅にほど近い（徒歩３分）という立地、は気に入りました。
ワタクシは、やっぱり「駅近」にめっぽう弱いようです。
さらに、外壁塗装と、空き部屋の全般的なリフォーム（エアコン・給湯器設置、浴槽交換、洗濯機置場の室内化を含む）後に引渡しと、空室は１年間の家賃保証付き、ということでホロリとなり、めでたく満額での購入に至りました。
管理会社さんにお任せの賃貸募集。１年経った結果、
今回の物件の管理会社さんは、１０号物件での「入居ラッシュであっという間に満室」の管理会社さんと同じＮ社さんです。
購入後１年間の空室家賃保証してもらっている間に、入居数をバンバン増やす、という作戦でした。
ただこの古さと戸数からすると、おそらく満室は難しいだろう。２～３戸くらいは空いたままで、入居１５戸いけばひとまず合格、と考えておりました。
で、１年後。まだ入居数は１３戸ほど。目標の１５戸には達しないなぁ、と思っていたら、その後の数か月で退去が連続して、２０１８年３月には入居数が減って８戸になってしまったのです。（あちゃあ、半分以上空きだ）
これは、マジヤバです。マジでヤバいです。
冷静に見れば、まだまだリフォームが不十分（とにかく古臭い）
でも、自分が入居者さん側の視点で冷静に見てみれば、
なかなか思うように埋まらないとか退去が出たのは、仕方がなかったかも知れないのです。というか、当然の結果だったようにも思われました。
というのは、
今回の物件は全体的なリフォーム後に、売主さんから引渡ししていただきました。売主さんは不動産屋のＮ社さんで、そのＮ社さんに、そのまま賃貸管理をお願いしました。
つまり、１年間の空室保証をするのは、売主の不動産屋のＮ社さん（＝賃貸管理業者さん）になります。
ですので、前回と同様に、なるべく早く入居付けして家賃保証が外せるよう、それなりにしっかりとリフォームするものだろう、入居付けできるレベルにまでリフォームしているだろう、と、ワタクシは勝手に思い込んでいた訳です。
ところが、今回は、確かにリフォームはされてはいるのですが、まだ不十分な感じでした。リフォーム後でもなんだか見た目が悪く、相当にオンボロさというか古臭さが目立つのです。
いろいろなこまごましたところが、古かったり、ボロかったり、故障していたりで。。。
（そういう状況で、１年で１３戸まで入居が増えたのは、ある意味、それも奇跡だったと思います。）
やはり、室内のリフォーム状況は、たいへん大事ですね。
本腰を入れて、入居促進対策
１年間の空室家賃保証が終わった２０１８年１月を過ぎたころ、ここまでＮ社さんを信じきって丸ごと任せていたワタクシは、ようやく、このままではダメなんだと感じました。
そしてあらためて、空き部屋の観察と分析をして、対策検討に動き出しました。
命や生活自体に問題は無いとはいえ、見た目が悪い古臭い設備を、新しく交換することにします。
まず問題点の洗い出し。
- トイレのドアノブが錆びている
- 電気スイッチのカバーが古い（黄ばんでいる）
- 浴室の排水口の詰まって、水が溢れる（金属製の器具が錆びてボロボロ）
- 網戸破れ
- 窓側の床フローリングの、表面のツヤがはがれてカサカサで、木がささくれだっている
- 和室押し入れのアコーディオンカーテンが古臭い
- 窓枠の木が日焼けで色あせて、カサカサ
- トイレの戸当たりゴムが劣化（ひび割れ）
- 洗面ミラーが古臭い
- 玄関ドアのポスト枠が錆び錆び
- カーテンレールが古い。ネジがゆるゆるで外れそう
- 照明が古臭い
- 襖が日焼けしている
- 古いキッチンの収納の扉の化粧板が、色あせている
各空き部屋ごとに、どの問題があるのか書き出し、それぞれ必要な対応を行っていました。部屋数が多いので、数の確認や交換部品の発注や買い出しも、こまごまと面倒でした。
セルフ労働力投入の日々
というわけで、問題点を解消すべく、セルフリフォーム、セルフ労働力投入です。
２０１６年末から戸建て投資を実践している不動産投資仲間のＡＺくん。
メカと電気とネット検索に強くて頼りになり、食べ放題とパフェが大好きなＡＺくんが、
満室大家のため週末の時間を持て余しており、ほぼ毎回、一緒にセルフ労働力を投入して手伝ってくれました。感謝です！！
やっているうちに、他の問題点も見つけて、追加しながら対応したこともありました。
対応した内容は、
- トイレのドアノブの交換
- 電気スイッチのカバーの交換
- 浴室の排水口の器具の交換
- 網戸破れの補修
- 床フローリングにニス塗り
- アコーディオンカーテンをロールカーテンに交換
- 窓枠の木にペンキ塗り
- トイレの戸当たりの交換
- 洗面ミラーをおしゃれなＩＫＥＡ製に交換
- 玄関ドアのポスト枠を、ネットで探して交換
- カーテンレールを交換
- 照明をＩＫＥＡ製に交換
- 襖表面の張替え
- キッチンの収納の扉に、シートを上貼り
という感じです。
（正直言うと、１３の襖は、あまりうまくいきませんでした。難しいです。）
◆トイレのドアノブ
↓
◆窓枠の木
↓
◆トイレの戸当たり
↓
◆玄関ドアのポスト枠
↓
◆照明
↓
とうとう満室に（嬉涙）
毎週のように、セルフ労働力投入して直していきました。
ＧＷや夏休みには、日帰り温泉で汗を流して、寝袋泊して、連日でやったこともありました。リフォーム合宿のようなものですね。
これらはセルフリフォームと言っても、難易度の高い作業ではなく、素人でも地道にやればできるレベルの作業でした。
また、平行して、プロのリフォーム業者さんにも、クッションフロアへの交換や、テレビアンテナのコンセントの交換などもお願いしていました。
やりがいのあることに、こうやって直していくにつれて、入居者も徐々に増えていきました。
賃貸管理会社さんも、頑張ってくれました。
入居中の数の実際の遷移ですが、
２０１８年３月 ８戸
２０１８年４月 ９戸
２０１８年５月 １０戸
２０１８年６月 １１戸
２０１８年９月 １４戸
２０１８年１０月 １５戸
２０１９年１月 １７戸
２０１９年２月 １８戸（満室）
で、とうとう２０１９年２月に、満室を達成！
この満室は、さすがに嬉しかったですね。
まさか、本当に満室にできるとは思っていなかったので、奇跡が起きたと驚きもありました。
このように、セルフリフォームの効果もあって、満室にすることができました。
ある程度、見た目がきれいでリフォームされている部屋のほうが、埋まりやすいですね。それを、なるべく費用が抑えられるセルフ労働力の投入で実施できると、当然、効果は大きくなります。
それでは、また。ごきげんよう。
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